Nous disons souvent de ne pas vendre votre propriété. Refinancez-la si vous le pouvez. Si vous refinancez une propriété, vous ne payez pas d’impôt sur ces liquidités que vous retirez, du moins pas actuellement. Vous payez des impôts lorsque vous vendez, à moins que vous ne procédiez à un échange 1031. Vous ne voulez pas vendre et payer des impôts, alors pourquoi vendre ?
Il suffit de refinancer, d’obtenir les liquidités dont vous avez besoin, de garder la propriété et de continuer à la louer. Continuez à la refinancer jusqu’à votre mort, puis transmettez-la à vos enfants, elle est augmentée à la valeur du marché, et vos enfants héritent de la propriété et n’ont pas à payer tous les arriérés d’impôts. C’est une excellente chose. Si vous devez vendre, envisagez l’échange 1031, comme je l’ai dit, afin de ne pas avoir à payer ces impôts sur les gains en capital.
D’accord, alors quels sont les risques d’un effet de levier élevé ? Eh bien, si les valeurs de la propriété diminuent, évidemment, c’est une leçon que des millions de personnes ont appris. Si vous vous endettez trop, et que vous achetez une propriété financée à 100%, et que la valeur de la propriété baisse. Maintenant vous êtes à l’envers. Maintenant, vous avez des problèmes.
N’achetez rien qui ressemble à un risque de baisse de la valeur, si vous faites de l’endettement élevé. Nous voulons nous assurer que certaines des zones dans lesquelles nous achetons, il n’y a juste aucun moyen que les prix puissent baisser. Une maison à 73 000 euros qui a été entièrement rénovée, comment sa valeur peut-elle baisser maintenant ? Je ne peux tout simplement pas le voir. C’est le risque.
Si vous ne pouvez pas faire le paiement, disons qu’il y a des vacances, ou quelque chose est arrivé, peut-être que votre locataire est tombé malade ou perd son emploi, vous devez l’expulser et mettre quelqu’un d’autre. Vous devez être en mesure de couvrir ces paiements. Nous disons toujours, mettez au moins six mois de réserve sur le compte bancaire. N’y touchez pas, pour ces urgences, si vous voulez être vraiment épargné, mettez 12 mois.
Dans le cas où vous n’avez pas d’argent, c’est le cas.
Si vous n’entretenez pas correctement la propriété, vous pouvez vraiment être en danger. Vous devez vous assurer que vous l’entretenez, ou avoir quelqu’un d’autre qui est, comme un très, très bon gestionnaire de propriété. Je viens de découvrir que certaines parties des impôts, quand il y a une sécheresse, cela peut vraiment causer des problèmes de fondation sur les propriétés qui ne sont pas correctement entretenues.
C’est vraiment quelque chose que je ne savais pas. C’est pourquoi vous voulez qu’un gestionnaire de propriété local vous le dise. C’est pourquoi vous ne voulez pas ne pas avoir un gestionnaire de propriété local parce que vous ne sauriez tout simplement pas cela. Je veux dire, comment le sauriez-vous ? L’entretien est la clé. Balloon note, ceux-là sont effrayants. Nous avons été dedans, pas drôle. Pour entrer dans une note ballon, ce que cela signifie essentiellement est, disons que vous avez obtenu un prêt de trois ou cinq ans, et vous n’avez pas eu les moyens de refinancer ou de vendre cette propriété ou de la payer, ou quoi que ce soit. Vous êtes dans une mauvaise situation, parce que vous devez être en mesure de rembourser le prêt, et si vous ne pouvez pas le faire, ils prennent la propriété. Faites attention aux notes ballons.
Le prêt à la construction, c’est la même chose. C’est la grande chose qui est arrivée en 2008. Lehman Brothers est tombé, ils ont offert à beaucoup de gens des prêts de construction. Les gens ont commencé la construction. Un jour, ils ont reçu un avis disant, « Vous savez quoi, nous n’avons plus d’argent, et il n’y a rien que vous puissiez faire ». Beaucoup de gens étaient à mi-construction quand tout d’un coup, ils n’ont plus d’argent pour la construction, et ils se sont retrouvés en difficulté.
Nous récupérons maintenant ces propriétés en tant que réseau, et nous finissons le travail, et nous faisons le profit que la personne qui était dedans à l’origine aurait dû avoir. Attention aux prêts à la construction.
Les prêts d’argent dur, encore une fois la même chose, ils ont tendance à être à court terme, ils ont tendance à avoir des intérêts élevés. Si vous savez ce que vous faites, alors très bien. Si vous ne le faites pas, il y a beaucoup de prêteurs d’argent dur qui prêtent juste avec l’espoir que la personne ne sera pas en mesure de faire le paiement, afin qu’ils puissent reprendre la propriété. Pas tous, mais certains. Soyez juste prudent avec ceux-là.
Prenez des mesures. D’abord et avant tout, si vous cherchez à utiliser l’effet de levier pour acquérir une propriété, vérifiez la santé de votre crédit. Assurez-vous que vous avez un bon crédit, et ne vous inquiétez pas tant si vous n’avez pas un bon crédit. Il existe un grand nombre de bonnes entreprises qui peuvent vous aider à rétablir votre crédit. Si vous avez besoin d’une référence à une bonne entreprise qui peut vous aider à réparer votre crédit, faites-le moi savoir. Je fais constamment des réparations de crédit parce que lorsque vous utilisez beaucoup votre crédit, il a souvent besoin d’être réparé. Ce n’est pas si cher pour la valeur.
Découvrez combien vous pouvez emprunter, parlez à un prêteur, découvrez la qualité de votre crédit, et je devrais dire votre capacité à emprunter. Avez-vous beaucoup de dettes, et si oui, cela pourrait causer des ratios de revenu de la dette. Vous devez vous assurer que vous n’avez pas trop de dettes, et vous voulez avoir beaucoup de fonds de réserve. D’une manière ou d’une autre, juste pour obtenir le prêt, mais aussi pour s’assurer que c’est un investissement réussi. Vous voulez vous assurer que vous avez ces réserves.
Obtenez des conseils d’experts pour savoir où et quoi acheter. Ma très, très douce et adorable nièce m’a envoyé un texto ce matin, pendant ma randonnée matinale, et m’a dit : « Hé, tu sais, je vais jusqu’à Santa Rosa parce que quelqu’un vient de me dire qu’ils ont fait une super affaire là-bas, ils ont un duplex pour 250 000 euros et le revenu total est de 2 200 euros et, wow, j’en veux un ». Elle vient de se qualifier pour un prêt et elle peut le faire, alors j’ai dit : « Eh bien, parlez-vous du revenu brut ou du revenu net ? » Elle n’était pas vraiment sûre et il s’est avéré que c’était le revenu brut.
Basiquement, ce que cela signifie, c’est que les loyers arrivaient à 2 200 euros, mais ce n’est pas net, je veux dire qu’il y a des dépenses à payer et ainsi de suite et je ne sais pas dans quel état est la propriété, a-t-elle besoin de réparations ? Est-il dans un mauvais quartier de la ville ou allez-vous avoir des difficultés à percevoir votre loyer ? Est-ce qu’il y a des gens, est-ce qu’il y a des emplois dans la région et s’il n’y en a pas, comment vos locataires vont-ils pouvoir se payer l’endroit ?
Il y a tellement de questions que j’ai dit : « Vous devez vérifier ces choses-là. » Trop souvent, les gens disent : « Oh, ça a l’air génial, je vais faire ça » .Ou ils font confiance à un agent immobilier qui ne connaît rien à l’immobilier d’investissement, sans vouloir offenser les agents immobiliers, c’est juste que la plupart se spécialisent dans l’occupation par le propriétaire. L’investissement n’est pas pour tout le monde, tout le monde ne le comprend pas, donc vous devez vous assurer que lorsque vous achetez une propriété d’investissement, vous travaillez avec quelqu’un qui comprend vraiment l’investissement, quelqu’un qui ne pourra pas donner les meilleurs conseils pour l’achat d’une maison neuve.
Dans ce cas, cette personne qui a acheté cette propriété n’a même jamais parlé à un gestionnaire de propriété pour se renseigner sur ces choses que j’ai dites. Il pourrait s’agir d’une zone à forte criminalité ou il pourrait y avoir beaucoup de vandalisme, il pourrait s’agir d’une zone où il n’y a pas beaucoup d’emplois, il pourrait s’agir d’une maison qui a besoin d’une tonne de travaux, donc le retour sur cela pourrait varier et vous devez juste vous assurer que vous avez eu des conseils d’experts.
