Que vous soyez actuellement en train d’acheter ou de vendre une maison ou que vous prévoyiez de le faire à l’avenir, Il est important de comprendre les prêts à l’investissement immobilier. Ainsi, il peut y avoir des retards dans une clôture immobilière. Un contrat immobilier et les conditions qui y sont énoncées revêtent une importance significative, cependant, ils ne sont pas toujours concrets.
Un mythe immobilier très commun que les acheteurs et les vendeurs croient souvent est que la date de clôture dans un contrat d’achat immobilier est réellement le moment où la clôture aura lieu. Étant donné qu’un acheteur et un vendeur conviennent d’une date de clôture cible dans le contrat d’achat, c’est formidable lorsqu’une clôture a effectivement lieu à cette date ou avant, mais ce n’est pas toujours possible.
Il y a de nombreuses raisons pour lesquelles une clôture immobilière peut être retardée ou même pire, annulée. Comme il y a tellement de parties impliquées dans une transaction immobilière réussie, il devrait être compréhensible que des retards puissent se produire, mais pourquoi ?
Vous trouverez ci-dessous les 10 principales raisons pour lesquelles une clôture immobilière est retardée et quelques conseils pour augmenter les chances qu’un retard ne se produise pas lors de votre clôture immobilière !
Des dates de contrat irréalistes
Que vous soyez acheteur ou vendeur, il est impératif que vous ayez un agent immobilier de premier ordre pour représenter vos intérêts. L’une des raisons les plus courantes pour lesquelles la conclusion d’un contrat immobilier est retardée est due à des dates de contrat irréalistes qui ont été convenues dans l’offre d’achat. Un agent immobilier expérimenté sait comment structurer de manière appropriée les dates dans une offre d’achat.
Généralement, il faudra environ 45 à 60 jours pour qu’une clôture immobilière ait lieu après l’acceptation d’une offre d’achat. Cela dépend bien sûr du type de financement qu’un acheteur utilise pour acheter la maison, du nombre d’éventualités dans l’offre d’achat, et de nombreuses autres variables. Il est tout à fait irréaliste qu’une clôture immobilière se produise en 21 jours pour un acheteur qui obtient un prêt immobilier FHA.
Un professionnel de l’immobilier de premier plan devrait savoir si les dates du contrat sont réalistes ou non. Par exemple, si vous avez un agent d’inscription à haut rendement et que vous recevez une offre d’achat avec des dates de contrat irréalistes, il saura quelles questions poser à l’agent des acheteurs et aussi quoi vous conseiller pour contrer dans l’offre d’achat.
Bottom line, une raison fréquente pour laquelle les clôtures immobilières sont retardées est due à des dates de contrat irréalistes. Ne faites pas l’erreur commune faite lors de la sélection d’un agent immobilier et décidez de travailler avec la sœur de vos amis qui est un agent immobilier ou le conjoint d’un collègue, assurez-vous d’avoir un agent de premier ordre qui travaille pour vous afin que les chances que la clôture soit retardée soient moindres !
Questions relatives à l’évaluation immobilière
Lorsque vous achetez ou vendez un bien immobilier, vous devez comprendre qu’une grande pièce d’une vente de maison réussie est l’évaluation bancaire. Une évaluation bancaire fait partie d’une transaction immobilière chaque fois qu’un acheteur obtient un prêt immobilier. Il est également essentiel que vous compreniez qu’il existe des problèmes courants avec les évaluations bancaires.
Les problèmes liés à une évaluation bancaire sont une raison très courante pour laquelle une clôture immobilière peut être retardée. Les raisons pour lesquelles les problèmes qui découlent d’une évaluation bancaire peuvent retarder une clôture peuvent varier d’une maison qui est sous-évaluée et l’acheteur et le vendeur ne peuvent pas arriver à de nouveaux termes ou à cause des réparations qui sont exigées par l’évaluateur.
Que vous achetiez ou vendiez une maison, il est important que votre agent immobilier fasse un suivi pour s’assurer que l’évaluation a été effectuée, pour s’assurer que la maison a été évaluée au prix de vente ou plus, et enfin qu’il n’y a pas eu de réparations requises résultant de l’évaluation bancaire. Rien n’est plus frustrant qu’un vendeur qui découvre une semaine avant une date de clôture cible qu’il y avait en effet des réparations requises dans l’évaluation des banques qui doivent être complétées avant la clôture.
Questions liées au titre de propriété
Une autre raison populaire pour laquelle une clôture immobilière peut être retardée concerne le titre de propriété du morceau de bien immobilier. L’une des raisons les plus importantes pour lesquelles il est suggéré à la fois à l’acheteur et au vendeur d’engager un avocat est qu’ils aideront à s’assurer qu’un » titre propre » est transféré.
Il peut être extrêmement frustrant pour un acheteur qui tente de vendre une maison à l’avenir seulement pour découvrir qu’il y avait des privilèges antérieurs contre leur maison qui n’ont pas été découverts quand ils ont acheté la maison. Une maison sans titre propre est pratiquement invendable.
Il y a certains problèmes liés aux titres qui se posent en fait fréquemment. La plupart des problèmes courants liés au titre peuvent être résolus, mais prennent beaucoup de temps et risquent de retarder la clôture ou éventuellement de l’annuler.
Si vous vendez votre maison, une façon d’aider à réduire le risque que votre clôture immobilière ne soit pas retardée est de conseiller à votre avocat d’effectuer la recherche de titre une fois que vous avez reçu une offre d’achat. De nombreux avocats de vendeurs attendent que l’acheteur reçoive son engagement crédit. Cependant, attendre l’engagement crédit de l’acheteur peut entraîner des retards à l’avenir. Une recherche de titre va être effectuée dans presque toutes les situations, donc même si un acheteur se voit refuser son prêt immobilier, au moins la recherche de titre est déjà effectuée et ne retardera pas une transaction future.
Questions liées à l’enquête sur les instruments
Une autre tâche qu’un avocat en droit immobilier effectuera est l’examen d’une enquête sur les instruments. Un relevé d’instruments dans l’immobilier peut être défini simplement comme un dessin du terrain sur lequel une maison est située. Les clôtures immobilières peuvent être retardées dans le cas où il y a une divergence dans l’arpentage des instruments.
L’une des divergences les plus courantes dans les levés d’instruments dans l’immobilier sont les empiètements ou les litiges sur les lignes de démarcation. Un exemple d’empiètement de ligne de démarcation pourrait inclure la clôture d’un voisin se trouvant sur la propriété de la maison qui est vendue ou vice versa.
Les problèmes d’arpentage instrumental sont souvent résolus par les parties incluses qui signent un affidavit qui indique le consentement et la compréhension du litige ou des empiètements. La raison pour laquelle ces litiges ou empiètements peuvent retarder une clôture immobilière est qu’il est peut-être possible que les parties qui doivent signer un affidavit ne puissent pas être jointes ou ne veulent pas signer l’affidavit.
Disparités dans les chiffres de clôture
Avant une clôture dans l’immobilier, l’acheteur et le vendeur reçoivent leurs chiffres de clôture respectifs. La déclaration de clôture, qui pendant des années a été appelée « HUD-1 Settlement Statement », n’était pas toujours exacte ou l’une des parties (ou les deux) pensent qu’elle ne l’était pas.
Il y a actuellement des changements qui sont apportés aux documents qui sont préparés pour la clôture et aux chiffres qui accompagnent une clôture immobilière. À partir d’octobre 2015, le HUD-1, ainsi que le Good Faith Estimate, ne seront plus utilisés pour les clôtures. Ils sont remplacés par la divulgation de clôture et l’estimation de prêt.
Les formulaires de clôture ne sont pas toujours utilisés.
Quel que soit le formulaire ou le document utilisé pour les clôtures immobilières, il est important de comprendre que l’une des raisons les plus populaires pour lesquelles les clôtures immobilières sont retardées est la disparité des chiffres de clôture.
Le prêteur exige des documents supplémentaires
Lorsqu’un acheteur reçoit son engagement crédit, cela signifie que les fonds ont été approuvés et que la clôture peut avoir lieu, n’est-ce pas ? Dans la plupart des cas, cela signifie effectivement que les fonds ont été approuvés, cependant, il arrive qu’un prêteur exige des documents supplémentaires à la dernière minute.
Les documents supplémentaires ne sont pas toujours nécessaires.
Même si un acheteur est préapprouvé, qu’il reçoit ensuite son engagement crédit et qu’il est autorisé à conclure, les prêteurs vont au minimum examiner une dernière fois ses relevés de crédit et ses relevés bancaires dans les quelques jours qui suivent la conclusion de la transaction.
L’examen du crédit et des relevés bancaires n’est pas la raison pour laquelle les clôtures immobilières sont retardées, mais les documents supplémentaires qu’un prêteur peut exiger après les avoir examinés est une raison pour laquelle les clôtures sont retardées.
Par exemple, lors d’une récente vente à Webster, NY, l’acheteur a vu des dépôts importants apparaître sur ses comptes bancaires quelques semaines avant la clôture. Le prêteur a exigé une lettre d’explication de l’acheteur de la maison qui expliquait d’où venaient les dépôts et l’argent, ce qui a finalement retardé la clôture de quelques jours, car le dossier devait retourner au souscripteur de la banque pour qu’il l’examine et l’autorise à clôturer à nouveau.
Les réparations convenues ne sont pas achevées
Il y a des raisons pour lesquelles les acheteurs de maison ont des inspections de maison. La principale raison pour laquelle les acheteurs de maison ont une inspection de maison est de s’assurer que la maison qu’ils achètent n’a pas de déficiences majeures qui peuvent coûter des tonnes d’argent à l’avenir.
Après l’inspection de la maison, l’acheteur a la possibilité de demander que les réparations soient effectuées ou un certain type de concession du vendeur, au lieu des réparations. Si un vendeur accepte d’effectuer des réparations, il est important que ces réparations soient effectuées une fois que l’acheteur reçoit son engagement crédit.
La clôture de l’achat d’un bien immobilier est une étape importante dans la vie de l’acheteur.
Les clôtures immobilières sont fréquemment retardées parce qu’un vendeur « oublie » d’effectuer les réparations convenues ou néglige tout simplement des faire. Si vous achetez une maison, vous devriez attendre de votre agent immobilier qu’il s’assure que les réparations dont vous avez négocié l’achèvement soient effectuées bien avant que la clôture ne soit prévue, afin qu’il n’y ait pas de retard dans la clôture
La clôture est souvent retardée parce que le vendeur » oublie » d’effectuer les réparations convenues ou néglige simplement des faire.
Problèmes de la dernière visite
La final walk through est une étape importante dans la transaction immobilière, surtout pour un acheteur. Un walk through final est la dernière occasion pour un acheteur de parcourir la maison qu’il possédera bientôt.
Il y a beaucoup de choses qu’un acheteur devrait être à l’affût lors du walk through final. L’une des principales raisons de faire un walk through final est de s’assurer que la maison est dans un « état propre comme un balai ». Voici d’autres raisons de faire un dernier tour de la maison;.
- S’assurer que les réparations convenues sont incluses
- Le chauffage fonctionne
- La climatisation fonctionne
- Les appareils électroménagers inclus fonctionnent
- Les services publics fonctionnent (eau, électricité, gaz)
- Les toilettes fonctionnent
Que se passe-t-il alors lorsque les services publics ne fonctionnent pas lors de la visite finale ? Vous l’avez deviné, la clôture de la transaction immobilière est retardée ! Puisque le walk through final a généralement lieu la veille de la clôture ou parfois même le jour de la clôture, il peut être extrêmement frustrant pour un acheteur de découvrir qu’il ne pourra pas clôturer en raison d’un problème résultant du walk through !
Professionnel(s) impliqué(s) dans la transaction « traînent les pieds »
Puisque de nombreux professionnels sont impliqués dans une transaction immobilière, il est impératif qu’ils soient à leur affaire ! Qu’il s’agisse d’un avocat, d’un prêteur, d’un agent immobilier, d’un évaluateur ou d’un autre professionnel, une autre raison fréquente pour laquelle la clôture d’une transaction immobilière est retardée est qu’un des professionnels qui participe à la transaction » traîne les pieds « .
Les professionnels qui participent à la transaction doivent être à la hauteur.
Par exemple, si une clôture est retardée parce qu’un avocat n’a pas commandé l’enquête avant la semaine de la clôture, pensez-vous que l’acheteur, le vendeur et les agents immobiliers vont être heureux ? La réponse est évidemment non. Ce n’est qu’un exemple de la façon dont les professionnels d’une transaction immobilière » traînent les pieds « , en voici quelques autres;
- Les agents immobiliers ne font pas signer les documents requis par le prêteur et ne les renvoient pas au prêteur
- L’évaluateur de la banque retarde la réinspection des réparations exigées par la banque
- Le conseiller crédit ne remet pas tous les documents au processeur/souscripteur
L’hypothèque de l’acheteur est rejetée
Lorsqu’un prêt immobilier d’acheteur est rejeté, cela crée un retard important dans la conclusion d’une transaction immobilière. Cela pourrait être aussi court qu’un délai de 60 jours le temps de trouver un nouvel acheteur ou aussi long que plusieurs années si un nouvel acheteur ne peut pas être sécurisé. Il y a des tonnes de raisons pour lesquelles une hypothèque est refusée après l’émission d’une pré-approbation, mais aucune ne rend le retard de la clôture plus facile pour un vendeur.
Pensées finales
Il y a beaucoup de choses qui doivent se produire pour qu’une clôture immobilière réussie ait lieu, à temps. Encore une fois, il est important de comprendre que toutes les clôtures immobilières ne se produisent pas à la date cible du contrat ou avant. Parfois, une clôture immobilière est retardée pour une raison légitime qui n’aurait pas pu être évitée et d’autres fois, elle est retardée à cause d’un problème qui aurait pu être évité.
Il peut être très frustrant lorsqu’une clôture immobilière est retardée, cependant, être conscient des raisons ci-dessus pour lesquelles une clôture est retardée peut aider à réduire le choc, si cela vous arrive. De plus, cela peut vous aider en sachant ce que votre agent immobilier et les autres professionnels impliqués dans la transaction devraient faire.
Il est important que vous sachiez ce que vous devez faire.
