Si vous envisagez d’acheter une propriété commerciale dans l’espoir de bénéficier d’une appréciation future, vous devriez peut-être y repenser. Le moment n’est peut-être pas tout à fait opportun pour le moment… mais pourrait l’être dans un avenir proche.
Selon un rapport récemment publié, les prix de l’immobilier commercial pourraient baisser de 5 % au cours des 12 prochains mois. L’entreprise, également connue sous le nom de PIMCO, affirme que des réglementations strictes, des obligations d’emprunt arrivant à échéance et une augmentation des ventes de propriétés par des sociétés cotées en bourse pourraient forcer une pression à la baisse sur les valeurs de l’immobilier commercial cette année. Par ailleurs, il faut tenir en compte aussi les questions les plus étranges que les acheteurs aient jamais posées sur une maison ordinaire ou sur un immobilier à caractère commercial.
Les gestionnaires de portefeuille ont rédigé le rapport. Le rapport indique que la demande mondiale vorace pour les biens a poussé les valeurs immobilières à des sommets au cours des 6 dernières années, mais que cela pourrait ralentir pour plusieurs raisons.
1. La Chine
La Chine a laissé entrevoir un renforcement des contrôles sur les sorties de capitaux. Les riches trouveront-ils toujours un contournement ? Très probablement, mais il y a toujours une chance que le gouvernement chinois puisse sévir.
2. Baisse des prix du pétrole
La baisse des prix du pétrole pourrait se traduire par une diminution de provenant des investisseurs du Moyen-Orient et du Canada vers.
3. Dette arrivant à échéance
La dette commerciale créée pendant le boom immobilier de la dernière décennie arrive à maturité et commence à arriver à échéance cette année. Tous ces emprunteurs ne seront pas en mesure de se refinancer ou de rembourser les paiements forfaitaires. Cela pourrait créer une opportunité pour les investisseurs de financer ces emprunteurs qui se retrouvent à court, car il est de plus en plus difficile d’obtenir un financement des banques commerciales.
4. Directives de prêt plus strictes
Les changements dans la réglementation des titres adossés à des créances crédits commerciales ont augmenté les coûts d’emprunt pour les propriétaires, ce qui fait baisser les taux de capitalisation et, par la suite, plafonne la croissance future des prix. PIMCO a déclaré que cela est particulièrement vrai pour les propriétés sur les marchés secondaires et tertiaires, où les propriétaires dépendent des banques de Wall Street pour le financement.
La crise financière est un facteur important.
C’est une question de liquidité. Les nouvelles réglementations Dodd Frank ont rendu plus coûteux pour les banques de Wall Street de détenir ces titres. Le rapport indique que les prix de la dette se sont effondrés en février lorsque les fonds spéculatifs ont été contraints de vendre leurs avoirs en CMBS dans un contexte d’incertitude mondiale. Selon Murray et Clarke, le selloff a « mis en évidence un vent contraire de plus en plus important » pour l’immobilier commercial provenant du marché de la dette et n’avait que peu de rapport avec les fondamentaux de la propriété.
5. Les élections
L’élection présidentielle mettant en vedette deux des candidats les plus détestés de l’histoire suscite des inquiétudes à l’échelle mondiale. On s’interroge sur la façon dont elle affectera les politiques après novembre – ce qui rend la poursuite des investissements d’autres pays « loin d’être garantie », selon le rapport.
La valeur des propriétés commerciales dans les plus grandes métropoles a chuté de 3 % au cours des trois derniers mois. Ce sont les mêmes zones qui ont connu les plus gros gains de la part des acheteurs étrangers au cours des 6 dernières années.
La société de courtage Cushman and Wakefield a prédit en avril que les transactions immobilières dans la ville de New York diminueraient jusqu’à 30 % au cours des 12 prochains mois.
Certaines sociétés d’investissement immobilier, également connues sous le nom de REITS, ont souffert de la volatilité du marché boursier. Beaucoup de ces REITS, qui comprennent des centres commerciaux, des immeubles de bureaux et des hôtels, vendent des actions en dessous de la valeur de leurs avoirs.
Ne perdez pas de vue que ce sont également les industries qui ont été touchées par les nouvelles entreprises de haute technologie, comme Airbnb – qui affecte l’industrie hôtelière et les très nombreuses options d’achat en ligne qui empêchent les consommateurs de fréquenter les centres commerciaux. Ces pertes obligent certaines sociétés de placement immobilier à devenir vendeuses, selon le rapport de Pimco.
Ce ne sont pas que des mauvaises nouvelles. Une secousse immobilière qui se traduit par une baisse des prix constitue une opportunité d’achat. Cela pourrait permettre à certains acheteurs intelligents de s’emparer de propriétés à des prix d’aubaine.
C’est une bonne nouvelle.
Ceci semble être le plan de PIMCO. La société basée à Newport Beach, en Californie, s’est traditionnellement concentrée sur les titres à revenu fixe, avec 1,5 billion d’euros d’actifs sous gestion. Mais dans un effort « pour servir les clients dans ce paysage en évolution rapide de l’industrie de la gestion d’actifs », la société a récemment licencié 68 travailleurs et offert des rachats d’entreprises à d’autres, selon Bloomberg News.
PIMCO gère actuellement environ 25 milliards d’euros d’actifs alternatifs, tels que l’immobilier, la dette, les stratégies de fonds spéculatifs et de capital-investissement – et pourrait augmenter ses avoirs à mesure que les prix baissent.
La société est en train d’augmenter ses avoirs à mesure que les prix baissent.
Nous ferons de même, les développeurs et les dénicheurs de propriétés seront à la recherche de situations où les propriétaires de propriétés commerciales ont contracté trop de dettes et ont besoin d’aide.
C’est exactement ce que nous avons fait à Reno, où nous avons acheté un terrain résidentiel qui avait déjà des droits. Le développeur a pris un prêt hard money qui est arrivé à échéance, donc ils avaient besoin d’une vente rapide. Nous avons acheté la propriété avec une énorme remise. La semaine de la clôture, nous avons reçu une offre d’un constructeur national pour acheter la moitié des lots à un prix supérieur à celui que nous avons payé pour l’ensemble de la parcelle.
